Veiledning — ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Guiden forklarer reglene og regnestykkene på generelt grunnlag, slik de gjelder når guiden skrives (skattetall for inntektsåret 2025, øvrige regler per juli 2026). Beløpsgrenser, satser og regler kan endres, og din situasjon kan ha detaljer guiden ikke dekker.
Kontroller alltid mot Skatteetatens utleiesider og husleieloven på Lovdata.
Yield er utleieboligens rentesats: hvor mye leie eiendommen kaster av seg i året, målt mot det den kostet. Det er det raskeste tallet for å sammenligne to boliger — og det mest misbrukte. Denne guiden viser hvordan du regner riktig, med leienivåer fra SSBs leiemarkedsundersøkelse for 2025.
Brutto yield: årsleie delt på kjøpesum
Brutto yield = årlig leieinntekt / total kjøpesum × 100. Med total kjøpesum menes alt boligen faktisk koster deg: prisantydning/kjøpesum pluss andel fellesgjeld og omkostninger. Glemmer du fellesgjelden, blåser du opp yielden kunstig.
Eksempel: en toroms i Bergen til 3 600 000 kr totalt, leid ut for 11 870 kr per måned — snittleien for toroms i Bergen i SSBs leiemarkedsundersøkelse 2025:
| Årlig leie | 11 870 kr × 12 = 142 440 kr |
|---|---|
| Total kjøpesum | 3 600 000 kr |
| Brutto yield | 142 440 / 3 600 000 = 4,0 % |
Netto yield: det du faktisk sitter igjen med
Brutto yield later som om leien er gratis å hente. Det er den ikke: felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold løper enten boligen er utleid eller ei. Netto yield = (årlig leie − årlige kostnader) / total kjøpesum × 100 — fortsatt før lånerenter og skatt, men mye nærmere virkeligheten.
Samme toroms, med nøkterne kostnadsanslag:
| Årlig leie | 142 440 kr |
|---|---|
| Felleskostnader (3 000 kr/mnd) | −36 000 kr |
| Forsikring og kommunale avgifter | −9 000 kr |
| Vedlikehold (1 % av kjøpesummen — Utleiepilotens sjablong) | −36 000 kr |
| Netto leieinntekt | 61 440 kr |
| Netto yield | 61 440 / 3 600 000 = 1,7 % |
Fra 4,0 % til 1,7 % — over halvparten forsvant i kostnader. Det er regelen snarere enn unntaket for sentrale leiligheter kjøpt til markedspris. Prøv dine egne tall i den gratis yield-kalkulatoren — den bruker nøyaktig disse formlene, med dine egne kostnadsanslag.
Så hva er «god» yield?
Det finnes ingen offisiell fasit, men noen holdepunkter (dette er skjønn, ikke statistikk):
- 3–4 % brutto er vanlig for ordinære leiligheter i store norske byer kjøpt til markedspris — som i eksempelet over. Da bærer du gjerne negativ kontantstrøm og satser på verdistigning.
- 5 % brutto eller mer krever normalt at noe jobber for deg: flere utleieenheter (hybler/rom-for-rom), kjøp under markedspris, eller et oppussingsløft som hever leien. Utleiepiloten bruker 5 % brutto som minstekrav i sin fire-port-vurdering — terskelen er vårt eget krav til margin, ikke en offisiell norm.
- En enebolig til 4 200 000 kr med tre hybler à 6 500 kr/mnd gir 234 000 kr i årsleie — 5,6 % brutto. Det er hybelstrategien i et nøtteskall: mer leie per krone, mot mer arbeid og strengere krav (brannsikkerhet, skatteregler).
Fire feil som pynter på yielden
- Fellesgjelden utelates. En «billig» borettslagsleilighet til 2,4 mill. med 600 000 kr i fellesgjeld koster 3 mill. Regn alltid på totalpris.
- Brutto forveksles med netto. Annonser og tommelfingerregler snakker nesten alltid brutto. Kostnadene tar typisk 1–2,5 prosentpoeng — og lånerentene tar sitt etterpå.
- Leien settes optimistisk. Bruk faktisk oppnådde leier (SSB, signerte kontrakter i sameiet), ikke den høyeste Finn-annonsen. Er anslaget ditt langt over snittet i området, må det begrunnes.
- Tomgang glemmes. Skifte av leietaker koster normalt noen ukers tom bolig i året. Utleiepilotens fulle analyse trekker 2–4 uker årlig avhengig av strategi (vår antakelse), og regner i tillegg renter og avkastning på egenkapitalen — ikke bare på kjøpesummen.
Kilder
- SSB: Leiemarkedsundersøkelsen 2025 og statistikkbanktabell 09895 — gjennomsnittlig månedsleie, Bergen: toroms 11 870 kr, treroms 13 720 kr (lest 13. juli 2026). SSB understreker at årgangene ikke er direkte sammenlignbare over tid.
- Skatteetaten: utleie av bolig og eiendom — skatten kommer i tillegg til regnestykkene her; se guiden om skatt på utleie av sekundærbolig.
- Kostnads- og tomgangsanslagene (vedlikeholdssjablong, 2–4 ukers tomgang) er Utleiepilotens egne antakelser, merket som det.
Veiledning — ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Guiden forklarer reglene og regnestykkene på generelt grunnlag, slik de gjelder når guiden skrives (skattetall for inntektsåret 2025, øvrige regler per juli 2026). Beløpsgrenser, satser og regler kan endres, og din situasjon kan ha detaljer guiden ikke dekker.
Kontroller alltid mot Skatteetatens utleiesider og husleieloven på Lovdata.