LEIE UT ROM I EGEN BOLIG

Å leie ut et rom i boligen du bor i er den enkleste formen for utleie i egen bolig: ingen ombygging, ingen egen inngang — bare et ledig soverom og en leietaker. For deg som vurderer boligkjøp er et ekstra rom derfor potensiell inntekt rett inn i kalkylen. Men skattereglene gjør inntekten ulineær: rom nummer én er normalt skattefri, mens rom nummer to kan utløse skatt på hele leien. Denne guiden viser hvorfor — med regneeksempler. Leietallene er illustrative. Hele regelverket for utleie i egen bolig, inkludert hybler og korttidsutleie, er dekket i hovedguiden «Hybel i egen bolig — skattefritt eller ikke?».

Vurderingen: utleieverdi, ikke rom eller kvadratmeter

Leieinntekt fra boligen du bor i er skattefri uansett beløp når leieforholdet varer minst 30 dager og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien (skatteloven § 7-2). Utleieverdi er hva hver del av boligen ville leid for på det frie markedet. For romutleie betyr det at vurderingen i praksis står mellom rommene: det du disponerer selv, veid mot det du leier ut.

Ett rom: normalt skattefritt

Du eier en fireroms bolig, bor der selv og leier ut ett soverom i leieforhold på minst 30 dager:

Ett rom mot resten av boligen ender så godt som alltid slik: resten av boligen — der du har stue, kjøkken og de øvrige rommene — vinner på utleieverdi, og leien er skattefri.

To rom: balansen kan tippe

Nå det motsatte ytterpunktet: en treroms der du bor i ett soverom og leier ut to omtrent like soverom, mens alle deler kjøkken, bad og stue:

Leier du ut to noenlunde like rom og selv bor i ett, bruker du normalt ikke minst halvparten målt i utleieverdi — og da er leien skattepliktig når den overstiger 20 000 kr i året. Og merk fellesarealene: kjøkkenet, badet og stua som alle bruker, vipper ikke balansen i din favør. De deles av alle og tilhører ikke din del alene — det er rommene som veies mot hverandre. «Men jeg disponerer jo hele stua» holder ikke når leietakerne gjør det samme. Grensene er skjønnsmessige, og vurderingen er konkret — men to like rom mot ett er en tung motbakke.

20 000-grensen: terskel, ikke fribeløp

Bruker du mindre enn halvparten av boligen selv (i utleieverdi), er langtidsleien bare skattefri hvis samlet brutto leieinntekt er inntil 20 000 kr i inntektsåret. Og grensen er en terskel, ikke et bunnfradrag:

Rett over grensen kan altså mer leie bety mindre igjen. Grensen har i tillegg en smitteeffekt: brytes den, blir hele årets leieinntekt fra boligen skattepliktig — også leie fra perioder der du brukte over halvparten selv. Smitteeffekten er forklart i detalj i hovedguiden.

Vedlikeholdstrappen: fradragsfellen ved overgangen

Så lenge romutleien er skattefri, er boligen fritaksbehandlet: ingen skatt på leien — og ingen fradrag for kostnader. Blir utleien skattepliktig (rom nummer to tippet balansen, eller leien passerte 20 000-grensen), får du fradrag for kostnadene. Men for vedlikehold er fradraget begrenset de første årene etter overgangen (skatteloven § 7-10):

• Vedlikeholdskostnader inntil 10 000 kr: fullt fradrag.
• Beløpet over 10 000 kr: fradraget reduseres med 10 % for hvert år boligen ikke hadde skattepliktig utleieinntekt de siste fem årene. Var utleien skattefri (eller boligen uten utleie) alle fem, halveres fradraget for det overskytende.
• Er boligen utleid mindre enn halve inntektsåret, gis det ikke vedlikeholdsfradrag i det hele tatt det året.

Et regneeksempel: i fjor leide du ut ett rom skattefritt. I år tok du inn leietaker nummer to, utleien ble skattepliktig — og du brukte 60 000 kr på vedlikehold. Fradraget blir 10 000 kr fullt pluss 50 % av de resterende 50 000 = 25 000 kr — 35 000 kr i fradrag av 60 000 kr betalt (forutsatt fem år uten skattepliktig utleie). For deg som kjøper bolig for å leie ut rom, betyr trappen at rekkefølgen på oppussing og utleie er penger verdt: planlegger du både vedlikehold og en utleiemodell som blir skattepliktig, hører timingen med i kalkylen.

Leier du ut møblert rom med skattepliktig leie, gjelder også egne regler for innboet: innkjøp under 30 000 kr utgiftsføres direkte, dyrere innkjøp saldoavskrives med 20 % i året — og ved møblert utleie i under tre år, der du bruker innboet privat før og etter, finnes en sjablong på 15 % av brutto leie. Hele fradragslisten står i guiden «Skatt på utleie av sekundærbolig».

Hva betyr dette for kjøpskalkylen?

Sammenligner du boliger etter «hvor mange rom kan jeg leie ut», må kalkylen ta høyde for at inntekten ikke er lineær:

To rom gir fortsatt mest totalt — poenget er ikke å la være, men at rom nummer to bidrar med mindre enn brutto antyder, og at skattespranget hører hjemme i kjøpskalkylen når du veier en større bolig mot en mindre. En sokkelhybel som lar deg beholde utleieverdi-flertallet kan slå to enkeltrom etter skatt — det regnestykket står i hovedguiden. Vil du kjøre vurderingen på en konkret bolig, gjør den gratis skattekalkulatoren det på ett minutt.

Sist verifisert mot kildene under: 14. juli 2026. Beløpsgrensene gjelder inntektsårene 2025 og 2026.

Kilder

• Skatteloven § 7-2 (Lovdata) — fritaksvilkårene, utleieverdi-regelen og 20 000-grensen (lest 14. juli 2026).
• Skatteloven § 7-10 (Lovdata) — vedlikeholdstrappen: 10 000 kr fullt fradrag, reduksjon med 10 % per år uten skattepliktig utleieinntekt siste fem år, og null fradrag ved utleie under halve inntektsåret (lest 14. juli 2026).
• Skatteetatens prinsipputtalelse om utleie og utleieverdi — utleieverdi som markedsverdi per del, 20 000-grensen og smitteeffekten (lest 14. juli 2026).
• Skatteetaten: skatt når du leier ut bolig — skatteplikt, fradragsposter og møbelreglene (lest 14. juli 2026).
• Skatteetaten: sats for alminnelig inntekt — 22 % i 2025 og 2026 (lest 14. juli 2026). Leietallene i regneeksemplene er illustrative.