Tilstandsrapport for utleiere: TG0–TG3 og TGIU forklart

Veiledning — ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Guiden forklarer reglene og regnestykkene på generelt grunnlag, slik de gjelder når guiden skrives (skattetall for inntektsåret 2025, øvrige regler per juli 2026). Beløpsgrenser, satser og regler kan endres, og din situasjon kan ha detaljer guiden ikke dekker.

Kontroller alltid mot Skatteetatens utleiesider og avhendingslova på Lovdata.

For en utleier er tilstandsrapporten det viktigste dokumentet i salgsoppgaven. Den forteller hva boligen vil koste deg etter overtakelse — og den definerer hva du juridisk sett har akseptert: etter avhendingslova § 3-10 regnes du for å kjenne alt som går tydelig frem av rapporten, enten du leste den eller ei. Et TG3-tak du overså, er ditt problem, ikke selgerens. Denne guiden viser hvordan du leser rapporten med utleierøyne.

Rammen: NS 3600 og tryggere bolighandel

Tilstandsrapporter ved boligsalg bygger på standarden NS 3600 «Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig», og siden 1. januar 2022 stiller forskrift til avhendingslova («tryggere bolighandel») minstekrav til hva en godkjent rapport skal undersøke. Merk tidslinjen hvis du leser rapporter nå: standarden kom i ny utgave — NS 3600:2025 (publisert 17. desember 2025), og fra 1. juli 2026 kan bare den brukes i nye rapporter. Men fordi en rapport er gyldig i inntil ett år (forskriften § 1-6), vil du møte rapporter etter gamle NS 3600:2018 i markedet frem mot sommeren 2027. Sjekk hvilken standard rapporten oppgir — 2025-utgaven har blant annet oppdaterte kriterier for tilstandsgradene og aldersvurdering av utvalgte bygningsdeler. Forskriften ble tilsvarende oppdatert ved årsskiftet 2025/2026.

Tilstandsgradene: TG0 til TG3 — og TGIU

TG0	Tilnærmet ny bygningsdel uten tegn på slitasje, med dokumentert faglig god utførelse.
TG1	Bare normal slitasje — strakstiltak ikke nødvendig.
TG2	Vesentlige avvik: feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Gis når delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid — og skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om skaderisiko på grunn av alderen, eller når den bør overvåkes spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.
TG3	Kraftige symptomer på forhold som må regnes å trenge utbedring straks eller innen kort tid.
TGIU	«Ikke undersøkt» — bransjens merkelapp når en bygningsdel ikke lot seg undersøke (snødekt tak, krypkjeller uten inspeksjonsmulighet). Forskriften krever bare at dette oppgis; rapporten regnes som godkjent likevel.

To lesefeil går igjen. Den første: å tolke TG2 som «noe er galt». Forskriften sier uttrykkelig at TG2 også skal brukes på gamle, men fungerende bygningsdeler — en bruktbolig uten fersk totalrenovering får normalt TG2 på flere punkter. TG2 på et bad fra 1995 betyr ikke at badet er ødelagt; det betyr at du bør budsjettere utskifting i din eierperiode. Den andre: å lese TGIU som frikjenning. TGIU er udekket risiko — bygningsdelen kan være fin, eller råtten, og siden forholdet står i rapporten, må du bære overraskelsen selv.

Hva utleieren ser ekstra nøye på

Våtrom. Forskriften krever fuktsøk med hulltaking (minimum 73 mm hull fra tilstøtende rom eller underside) — men med unntak, blant annet for boliger i mur-, betong- eller helprefabrikerte konstruksjoner. Kjøper du blokkleilighet, kan rapporten altså lovlig mangle hulltaking: les hva som faktisk er undersøkt. Bad er ofte den dyreste enkeltposten i en utleiebolig — og leietakere sliter mer på et bad enn eiere gjør.
Tak og drenering. Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak skal undersøkes (§ 2-9) — men ifølge DiBK fra bakken eller via loft, ikke ved å klatre opp. Drenering og fuktsikring (§ 2-16) undersøkes for om de er tette eller skadet — i praksis ut fra det som er synlig, eventuelt fra rom under terreng. Begge er store, «usynlige» kostnader: se etter alder, TGIU og formuleringer om «ikke besiktiget».
El-anlegget. Den bygningssakkyndige gjør bare en forenklet vurdering og skal ikke sette tilstandsgrad på det elektriske anlegget (§ 2-18). En «ren» rapport betyr altså ikke at el-anlegget er friskmeldt. Skal du leie ut — særlig hybler — er vårt råd å få en el-fagmann til å vurdere anlegget separat før overtakelse.
Lovlighet og brannceller. Rapporten skal omtale lovlighetsmangler, brudd på krav til brannceller og HMS-farer (§ 2-21). For hybelplaner er dette gull: et «oppholdsrom» som ikke er godkjent for varig opphold, er ikke en utleieenhet — det er et byggesaksprosjekt. Hva det prosjektet innebærer, og hvordan du priser det, står i guiden om ikke-godkjent utleiedel.
Areal. Arealene måles etter NS 3940:2023 (§ 2-20). Avvik er bare en mangel når det er over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter — og ikke hvis selgeren godtgjør at du ikke la vekt på opplysningen (avhendingslova § 3-3). For en utleier er hver kvadratmeter leiegrunnlag, så regn på oppgitt BRA-i (internt bruksareal — begrepet som erstattet P-rom i NS 3940:2023), ikke på størrelsen annonsen gir inntrykk av.

Fra tilstandsgrad til vedlikeholdsbudsjett

Her er forskriftens viktigste asymmetri: kostnadsanslag er bare pliktig ved TG3 (§ 2-22). Ved TG2 skal den bygningssakkyndige forklare årsak og konsekvens — men ingen er pålagt å fortelle deg hva TG2-ene koster. Den regnejobben er din. Bransjeanslag per 2026 (kommersielle prisguider — reelle priser varierer mye med geografi og standard):

Totalrenovering av bad	typisk 200 000–400 000+ kr, snitt ca. 275 000 kr
Nytt tak	ca. 1 700–3 500+ kr per m² takflate (snitt ca. 2 300 kr)
Drenering, enebolig	grovt 150 000–280 000 kr (usikkert anslag)

Utleiepilotens kalkulator setter av 1 % av prisantydningen i året til vedlikehold (vår sjablong — se fallgruve-guiden). Tilstandsrapporten er verktøyet som forteller deg når sjablongen er for snill: en bolig med TG2 på bad, tak og drenering samtidig har et etterslep som må inn i kalkylen som egne beløp — ikke gjemmes i én prosent. Summér TG3-anslagene fra rapporten, prissett TG2-ene selv med tabellen over, og legg resultatet inn som engangskostnader i kalkylen før du byr.

Forhandlingsrommet

Dokumenterte avvik er legitime argumenter i budrunden: et TG3-anslag på 150 000 kr er 150 000 kr noen skal betale, og det er lettere å trekke fra i pris enn å krangle etterpå. Husk bare asymmetrien i § 3-10: det som står i rapporten, kan du ikke klage på i ettertid — og for det som dukker opp senere, bærer du uansett en egenandel: de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler dekker du selv (avhendingslova § 3-1). Prut på det rapporten viser; ikke regn med reklamasjon for det den burde vist.

Til slutt: rapporten beskriver tilstanden på befaringstidspunktet, vurdert mot hva som kan forventes av en bygning med samme alder og byggeskikk (Norsk takst). Den kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg — og en fersk rapport med mange TGIU-er kan være mer risikabel enn en eldre rapport der alt faktisk er undersøkt.

Kilder

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), Lovdata — gjeldende versjon etter endringsforskrift FOR-2025-12-16-2614: §§ 1-5, 1-6, 2-2, 2-9, 2-16, 2-18, 2-20, 2-21, 2-22 og 2-23 (tilstandsgradene) (lest 13. juli 2026).
Avhendingslova (Lovdata) — § 3-10 (kjøpers kunnskap), § 3-1 (10 000 kr-egenandelen; gjelder ikke bolig solgt som ny) og § 3-3 (arealavvik) (lest 13. juli 2026).
Standard Norge: ny utgave av NS 3600 — NS 3600:2025 publisert 17. desember 2025, enerådende for nye rapporter fra 1. juli 2026; gjeldende konsolidert utgave er NS 3600:2025+AC:2026. Selve standardteksten er betalingsbelagt og ikke gjengitt her (lest 13. juli 2026).
Norsk takst: nytt om tilstandsgrader fra 1. juli 2026 — overgangsperioden med to rapporttyper og ettårsgyldigheten; og Norsk taksts forbrukerside om tilstandsrapporten — vurderingen mot alder og byggeskikk (begge lest 13. juli 2026).
Direktoratet for byggkvalitet: forskrift til avhendingslova — TGIU, takundersøkelse fra bakken/loft og virkningen av beskrevne forhold (lest 13. juli 2026).
Kostnadsanslagene er kommersielle bransjeanslag: Byggstart (bad), Byggstart (tak) og Oppussingsguiden (drenering) (lest 13. juli 2026) — ikke offisiell statistikk. Vedlikeholdssjablongen på 1 % er Utleiepilotens egen antakelse.