DEPOSITUM — REGLENE UTLEIERE MÅ KUNNE

Depositumet er utleierens viktigste sikkerhet — og det mest detaljregulerte punktet i husleieloven. Reglene i § 3-5 kan ikke fravikes til ugunst for leieren (husleielovens ord for leietakeren), og bryter du dem, sitter leieren med kravene. Guiden går gjennom grensene, kontokravet, prosedyren ved utflytting og tvist, og alternativet depositumsgaranti — slik reglene gjelder i juli 2026.

Først en avklaring, siden mange har hørt at «husleieloven ble endret 1. juli 2026»: det stemmer at en endringslov trådte i kraft da (LOV-2026-06-12-22), men den gjelder midlertidige regler for fordrevne fra Ukraina og rører ikke depositumsreglene — § 3-5 står uendret siden 2009.

Grensene: maks seks måneders leie

• Depositumet kan ikke overstige seks måneders leie (§ 3-5). Det kan avtales at depositumet justeres i takt med leien — men bare hvis det faktisk står i avtalen; uten avtale kan du ikke kreve påfyll når leien øker.
• Depositumsgaranti og depositum deler samme tak: samlet kan de ikke overstige seks måneders leie (§ 3-6).
• Forskuddsleie er en egen grense: maks én måneds forskuddsbetaling (§ 3-2). Den kan kreves ved siden av depositumet, men er leiebetaling — ikke sikkerhet — og har sitt eget tak på én måned.
• Andre pengekrav er forbudt: § 3-7 stenger for alle andre eller større beløp enn loven åpner for — «nøkkelpenger» og lignende er ulovlig.

Kontokravet: leierens navn, utleierens regning

Depositumet skal stå på særskilt depositumskonto i leierens navn, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som kan tilby slik tjeneste i Norge (§ 3-5). Utleieren betaler kostnadene ved å opprette kontoen. Ingen av partene kan disponere beløpet alene så lenge leieforholdet varer — men leieren kan når som helst kreve rentene utbetalt. Du kan anvise hvilken bank som skal brukes, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leieren.

Forbrukertilsynet sendte i februar 2026 et veiledningsbrev til alle banker om nettopp disse kontoene: renten skal minst tilsvare renten på bankens vanligste sparekonto med flytende rente, banken kan ikke kreve spesielle skjemaer for utbetalingskrav, og den kan bare holde pengene tilbake når lovens vilkår er oppfylt. Depositumskontoer er med andre ord et aktivt tilsynstema — regn med at banken gjør dette etter boka.

Utflytting og tvist: hvem må gjøre hva

Ved leieforholdets slutt er hovedregelen enkel: er dere enige, signerer begge på utbetalingen. Er dere uenige, styrer § 3-5 hvem som må løfte saken — og fristene er korte:

• Skyldig leie — det enkleste sporet for utleier: banken kan utbetale skyldig leie direkte til deg, men bare når tre vilkår er oppfylt: dere har skriftlig avtalt at leien betales til konto i samme bank som depositumet, du dokumenterer den skyldige leien, og leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at bankens varsel ble sendt. Klage til Husleietvistutvalget teller som søksmål — men leieren må legge frem bekreftelse på at klagen er tatt ut; å «være uenig» stopper ingenting.
• Alle andre krav — skader, manglende utvask, fravikelseskostnader: her har du søksmålsbyrden. Banken utbetaler bare med leierens skriftlige samtykke, en rettskraftig avgjørelse — eller ved at du selv reiser sak. Krever du både skyldig leie og skadeserstatning, splitter banken: femukersvarsel for leien, mens skadebeløpet blir stående til samtykke eller dom foreligger.
• Speilregelen: krever leieren depositumet utbetalt, varsler banken deg — og fremmer du ikke krav eller dokumenterer søksmål innen fem uker, skal banken betale ut til leieren med frigjørende virkning. Somler du, er pengene borte.

Dokumentasjon vinner disse løpene: signert overtakelsesprotokoll ved innflytting og utflytting, bilder og en tydelig utleiekontrakt. Vil du bruke det enkle sporet for skyldig leie, må kontrakten uttrykkelig legge husleien til konto i samme bank som depositumet — sjekk at det faktisk står der.

Husleietvistutvalget: veien når dere står fast

Tvister om boligleie må som hovedregel behandles av Husleietvistutvalget (HTU) før de kan bringes inn for tingretten — det gjelder alle saker der forliksrådsbehandling ellers ville vært påkrevd, og forliksrådet kan uansett ikke behandle boligleietvister (husleieloven § 12-5). HTU er fra 1. januar 2026 innlemmet i Husbanken som faglig uavhengig enhet. Gebyret er 1,54 rettsgebyr når utleier klager og 0,2 rettsgebyr når leier klager (2026: ca. 2 071 kr / 269 kr), og må være betalt før saken behandles. Et HTU-vedtak som ikke bringes inn for tingretten innen én måned, får virkning som rettskraftig dom — og låser dermed opp depositumskontoen. Vær forberedt på ventetid: per juli 2026 oppgir HTU rundt ti måneders ventetid før behandlingen starter. Femukersfristen avbrytes heldigvis av at klagen er tatt ut, ikke av at den er ferdigbehandlet.

Depositumsgaranti: alternativet

I stedet for depositum kan leieren stille garanti (§ 3-6) — samme kravstyper, samme samlede seksmånederstak. To varianter dominerer:

• Kommersiell depositumsgaranti: leieren betaler en premie (én stor tilbyder priser den fra 8 % av depositumsbeløpet) som ikke refunderes. Må garantisten utbetale til deg, krever den beløpet tilbake fra leieren (regress). For deg som utleier gir det i utgangspunktet tilsvarende sikkerhet som depositum — men for leieren er det dyrere enn å binde egne penger, og useriøse garantiprodukter finnes: les vilkårene for når garantien faktisk utbetales.
• NAV-garanti: sosialtjenesten kan stille garanti for depositum (hjemlet i sosialtjenesteloven § 21) for leiere som ikke klarer å skaffe depositum selv. Garantien realiseres først når du gjør et krav gjeldende ved mislighold eller skader — det er et garantidokument, ikke penger på sperret konto. NAV er ikke part i leieforholdet.

Loven beskytter leieren også her: det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal utbetale uten hensyn til leierens innsigelser (§ 3-6).

Typiske utleierfeil

• Depositum på egen konto — se boksen over: kravet løper mot deg fra innbetalingsdagen.
• Leieren betaler kontogebyret. Loven legger opprettelseskostnaden på utleier — trekk den aldri fra leieren.
• Husleie og depositum i hver sin bank. Da mister du det enkle sporet for skyldig leie og må selv reise sak også for ubetalt husleie.
• Å sove på femukersvarselet når leieren krever utbetaling — etter fristen skal banken betale ut, uansett hvor god sak du hadde.
• Å tro at banken dømmer i tvisten. Banken er kasserer, ikke dommer: uten samtykke, dom eller dokumentert sak rører den ikke pengene til din fordel.
• Manglende dokumentasjon ved inn- og utflytting — uten protokoll og bilder står skadekravet ditt svakt i HTU.

Kilder

• Husleieloven kapittel 3 (Lovdata) — §§ 3-2, 3-5, 3-6 og 3-7: grensene, kontokravet, utbetalingsprosedyren og forbudet mot andre ytelser (lest 13. juli 2026). HTU-plikten står i § 12-5.
• Forbrukertilsynets veiledningsbrev om depositumskontoer (6. februar 2026) — bankenes plikter, dokumentasjonskravene og splitting av krav (lest 13. juli 2026).
• Forskrift om Husleietvistutvalget (Lovdata) — gebyrene i § 18 (endret 6. mars 2026), rettskraft i § 14 og overprøvingsfristen i § 15; rettsgebyret er 1 345 kr i 2026 (forskrift 17. desember 2025 nr. 2649). Ventetiden er HTUs eget varsel på htu.no (lest 13. juli 2026).
• Endringslov LOV-2026-06-12-22 (Lovdata) — premiss-sjekken: loven gjelder fordrevne fra Ukraina og endrer ikke depositumsreglene (lest 13. juli 2026).
• NAV: hjelp til bolig og depositum og Arbeids- og velferdsdirektoratets avklaring om depositumsgaranti (14. mars 2023) — NAV-garantien (begge lest 13. juli 2026).
• Huseierne: husleie og depositum og Söderberg & Partners om depositumsgaranti — bransjekilder for utleierfeil og garantipris (lest 13. juli 2026).